Verwertungsratschläge
 
 
Wir erlauben uns an dieser Stelle einige Verwertungsratschläge zu geben, welche aufgrund unserer langjährigen Maklererfahrungen entstanden sind, und die Ihnen helfen sollen Zeit und eventuell Geld zu sparen
 
  • Wie ist der Markt für mein Objekt ? Lesen Sie einige Zeit entsprechende Immobilienanzeigen und vergleichen Sie die darin angebotenen Objekte hinsichtlich Lage, Größe, Angebotsmenge, Zustand,  Grundriss, und Preisvorstellungen  mit Ihrem Objekt. Dann bekommen Sie ein Gefühl für den Durchschnitt  und bei Preisverhandlungen eventuell nachweisbare Argumente. Aber bedenken Sie dabei, dass Papier bekanntlich geduldig ist und Inseratpreise selten Vertragspreise  sind.
  • Betrachten Sie Ihr Immobilienangebot  im Vergleich mit anderen Angeboten einmal aus Käufer  oder Mieterseite. 
    Ist Ihr Angebot preislich interessant und konkurrenzfähig. Würden Sie es selbst zu diesen Bedingungen  gerne kaufen oder mieten. Wenn Sie das  offen  mit JA beantworten können, sind Sie schon am richtigen Weg.
  • Setzen Sie den Preis realistisch an . Lassen Sie sich aber einen gewissen Verhandlungsspielraum von ca. 5 bis 10%. Jeder Interessent handelt.
  • Ein Tipp zur Bewertung : Zerlegen Sie das Objekt virtuell  in bewertbare Einzelteile (Grund, Gartenanlage, Einfriedung, Befestigung,  Anschlüsse, Garage, Haus, Dach, Keller, Pool,  Einrichtung, Zubehör, Lage Vor- und Nachteile  etc.) und rechnen Sie dann die Zeitwerte  zusammen, da kommt man  auf Werte die dann auch  darstellbar und klar argumentierbar sind, und nicht nach unrealistischer   Hausnummer klingen. 
    Vergleichen Sie  Real und Ertragswert des Objektes. Welcher Wert ist ausschlaggebender für den Interessenten (hängt von der Objektart und -nutzung ab)
  • Machen Sie sich eine objektive  zweispaltige Vorteil / Nachteil  Liste Ihres Objektes, das erleichtert die Wertfindung. Lage, Infrastruktur, Verkehranbindung, Zustand, Lärm, Wärmedämmung Etc
  • Stimmt der Grundriss und die Ausstattung mit dem  Immobilientrend überein?
  • Sehen Sie Ihr Angebot realistisch, auch wenn Sie durch Jahre eventuell  viel in das Objekt an persönlicher harter Arbeit und Geld investiert  haben. Aber es gibt leider nur wirklich selten solche Immobilienjuwelen, welche  all diese Mühen im Verwertungsfall entsprechend gewinnbringend refundieren. Ansonsten  ist es ähnlich wie beim Gebrauchtauto, persönliche Sonderausstattungen  bekommt man selten teurer abgelöst. Insbesondere wenn diese schon einige Jahre alt sind, nicht mehr dem "Zeitgeist" entsprechen, oder nicht den allgemein üblichen Geschmack treffen, bzw technisch veraltet sind. 
    Denken Sie bitte auch daran, dass ihr Angebot heute im Verhältnis und in Konkurrenz zu hocheffizient industriell hergestellten Neubauobjekten steht. z.B. kostet heute eine moderne isolierte hohe Standartneubauhalle inkl. Hz Elektro  bezugsfertig  ab  ca 450€/qm  + Mwst exkl Grund.
  • Schreiben sie sich alle Eckdaten,  Flächen, Zubehör, Betriebskosten und Verkaufsargumente  für Ihr Objekt übersichtlich  zusammen. Das können im Detail nur Sie am Besten , weil Sie Ihr Objekt ja am besten durch die Jahre kennenlernten  und mit diesen lebten.
    Eine gute Beschreibung und alle Dokumente /Pläne griffbereit ist immer sehr von Vorteil
  • Am Besten ist es das Objekt gut EDV mäßig  aufzubereiten, Word, Excel, Digital Fotos,  weil  diese Daten am leichtesten kostengünstig per E Mail manipulierbar  sind, und jederzeit flexibel anpassbar. Das ist ein Tag Arbeit macht sich aber sehr bezahlt.
  • Die Interessenten sind heute gewöhnlich gut informiert, beachten Sie entsprechende Argumente, wenn diese offensichtlich stimmen. 
  • Kein Objekt hat nur Vorteile, erwähnen Sie auch absolut offensichtliche Nachteile freiwillig, das schafft Vertrauen. Erwähnen Sie auch bekannte Mängel und Probleme rechzeitig (vor allem dann schriftlich im Vertrag), weil Sie sonst möglicherweise in rechtliche  Haftungsprobleme (zb Kontaminierungen , Bauaufträge etc) kommen könnten.
  • Wenn Sie Ihr Objekt anbieten, bereiten Sie die  notwendigen Objektunterlagen (Pläne, Flächenwidmung, Bescheide, Grundbuchauszug, Verträge, Bewilligungen ) vorbereitend klar und übersichtlich sortiert griffbereit  in einer Mappe vor.  Das bleibt Ihnen im finalen Abschlussfall   sowieso nicht erspart. 

  • Nutzen Sie die "heiße Phase" jedes Interesses. Wenn man wie manchmal leider vorkommend zur Abklärung von Selbstverständlichkeiten dann Wochen braucht, ist diese Phase eventuell schnell vorbei und der  Interessent  hat schon wieder was anders, eventuell besseres  entdeckt und das Geschäft ist vorzeitig  beendet. Ein jedes Geschäft funktioniert umso besser je klarer gerader und unkomplizierter es ist. Jeder sucht eine Lösung seines Problems
  • Ein jedes Objekt wirkt besser, wenn es innen und außen sauber, gepflegt, aufgeräumt ist --- dafür investiertes Geld kommt oft mehrfach wieder herein. Lassen Sie das Objekt möglichst entrümpeln und putzen. Dann können Sie auch darauf bestehen das Objekt am Ende der Mietzeit auch so wieder zurück zu erhalten. Machen Sie möglichst Fotos vom Übergabezustand, und eventuellen Beschädigungen  und legen Sie diese zum Vertrag. Machen sie ein klares Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen
  • Überholen Sie desolate Kleinigkeiten, Kratzer, abgeblätterte Farbe, klemmende quietschende Fenster und Türen. Lassen Sie das Objekt  eventuell  neutral  neu ordentlich ausmalen..
  • Schauen Sie das alles leicht zugänglich ist und die entsprechenden Schlüssel beschriftet vorhanden sind. 
  • Achten Sie bei Vertragsverhandlungen auf eine nette, angenehme, entspannte Atmosphäre. Seien Sie nicht pingelig bei finanziellen "Kleinigkeiten" aber wohlüberlegt standfest, wenn es  um die "Wurst" geht, und überlegen Sie sich vorbereitend  entsprechende handfeste schlüssige Argumente.
Wie Sie sehen gibt es hier einiges zu beachten und mit einem guten Makler haben Sie einen Fachmann an Ihrer Seite.        Nutzen Sie unsere Erfahrung und Marktkenntnisse
 
Hinweise Checkliste Objektverkauf
(ohne Gewähr für Vollständigkeit)
 
  • aktuellen Grundbuchauszug mit Servituten und Belastungen  (neues Datum)
  • Umgebung, Verkehrsanschlüsse, Infrastruktur
  • Bereinigung des Grundbuchstandes  (löschen der Löschungsverpflichtungen)
  • tatsächliche Flächen,  Grund, bebaute Fläche und Geschossflächen (Grundbuchauszug, Vermessungsplan, aktuelle Baupläne)
  • Nutzwertbescheid, Wohnungseigentumsparifizierungsbescheid, Wohnungseigentumervertrag  
  • Baubescheide
  • Flächenwidmung Gemeindeamt   bzw Wien MA21 (Schutzzone, Wohnzone?)
  • Einheitswertbescheid Finanzamt
  • Finanzierungsplan, Dahrlehenspromessen, Finanzierungskonditionen, Dahrlehensübernahmen
  • Beantragen der Rangordnung des beabsichtigten Verkaufs (macht Notar)
  • Eventuelle notwendige Vollmachten 
  • Aufnahme der "Aufsandungserklärung"  im Kaufvertrag (Formvorschrift damit der Grundbuchstand im Grundbuch zugunsten des Käufers geändert werden darf)
  • eventuelle Schätzungsgutachten
  • Benützungsbewilligung des  Gebäudes (Bauamt)
  • Betriebsanlagenbewilligung  Bescheid
  • Elektroüberprüfung  Firma?
  • Bei Mietobjekten eventuelle Weitergaberechte, zulässige Mietzinsvereinbarungen und Befristungsmöglichkeiten
  • eventuelle Abklärungen mit Finanzamt  
  • Stromanschluss Anschluss KW wie hoch
  • Hauptmietzinsreserven, Hausabrechungen bei Zinshäusern
  • Zinslisten Mieterlisten und Mietverträge, Weitergaberechte, Leasingverträge, Wartungsverträge, Sondervereinbarungen
  • Vermessungsamtspläne
  • Elektroinstallationspläne, Heizungsinstallationspläne, Lüftungspläne
  • Hausverwaltungsinfos, Hausversammlungsprotokolle  
  • Versicherungen Gebäude  Welche
  • Ummeldung ohne Vorgängerschulden von Strom, Gas, Wasser, Müll, Telefon, Versicherung, Schneeräumung, Hausmeister oder Hausservice etc.
  • Aufzugsbescheide, Lüftungsanlagen, Technische Wartungsfirmen, Heizungsbescheide, Kanalbefund, Alarmanlage, Swimmingpool,  Gasdichtheitsbefund,  Brandrauchentlüftungsklappenwartung, Feuerlöscherwartungsbefunde, Brandschutztürenatteste, Kaminbefunde, Elektrotorüberprüfungsbefunde, Aufzugswartungsbuch etc 
  • Übergabe von technischen Dokumentationen, Gebrauchsanleitungen Garantieurkunden, Schloss Sperrplänen, Schüsselanzahllisten, Schlüsselpersonenlisten, sonstige Gutachten
  • Computernetzwerkpläne. Wer hat das errichtet und gewartet?
  • Welches Zubehör verbleibt bei der Objekt
  • Übergabetermin und Kaufpreisübergabe